Ziemia, posiadanie jej i poszerzanie własnych zasobów terytorialnych leżą w spektrum zainteresowań wielu podmiotów krajowych i zagranicznych. Grunty są dobrem, które w procesie niczym nieograniczonego handlu mogą zostać wyłączone z ogólnie dostępnego użytkowania czy choćby produkcji żywności, gdzie ta niezależność stanowi o bezpieczeństwie żywnościowym państwa. W związku z tym na przestrzeni lat opracowywano i zmieniano ustawy regulujące kwestie posiadania i obrotu ziemią. Ciągły dostęp Polaków do produktów rolno-spożywczych wytwarzanych przez rodzimych producentów jest zatem uzależniony od tych ustaw dlatego też powinny one być tak skonstruowane by w oczywisty sposób stanowiły wsparcie polskiego rolnika.
W powyższej tabeli przedstawiono podstawowe kryteria zawarte w ustawie o obrocie ziemią. Już na pierwszy rzut oka widać brak barier w nabywaniu ziemi przez korporacje czy związki wyznaniowe oraz nadmierne wymogi i obwarowania prawne stawiane rodzimemu rolnikowi . Przy czym KOWR jako osoba prawna powołana do wspierania polskiego rolnictwa w sposób rażący wykorzystuje swoją pozycję do działania na jego niekorzyść.
Jak jest w rzeczywistości?
Otóż zgodnie z art.23 Konstytucji Rzeczpospolitej z 1997r. (Dz.U. 1997 nr 78 poz. 483) podstawą ustroju rolnego państwa polskiego jest gospodarstwo rodzinne. Przyjrzyjmy się czy regulacje prawne dotyczące obrotu ziemią sprzyjają polskiemu rolnikowi, który prowadzi gospodarstwo rodzinne, czy też może faworyzują korporacje, związki wyznaniowe lub inne podmioty.
Agencją wykonawczą dla wspomnianych ustaw jest dziś KOWR- Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, którego zadaniem jest gospodarowanie nieruchomościami rolnymi Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na dotychczasowych zasadach m.in. w drodze wydzierżawienia albo sprzedaży nieruchomości rolnych na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych, oddania mienia na czas oznaczony do odpłatnego korzystania osobom prawnym lub fizycznym, oddania na czas oznaczony administratorowi całości lub części mienia w celu gospodarowania, zamiany nieruchomości. W kompetencji tej łączącej dotychczasowe zadania Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) i część zadań Agencji Rynku Rolnego (ARR)nowo powstałej instytucji jest także wydawanie decyzji administracyjnych dotyczących prywatnego obrotu gruntami rolnymi (UKUR), udzielanie bezzwrotnej pomocy finansowej na utrzymanie infrastruktury na terenach wiejskich, współpraca z samorządami w zakresie nieodpłatnego przekazywania gruntów.
Zgodnie z art. 3 ust. 7 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592), prawo pierwokupu przysługuje rolnikowi indywidualnemu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie jego gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 tejże ustawy. Przy czym zgodnie z art. 5 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Nabywana nieruchomość rolna musi być położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą. Jednym słowem, aby rolnikowi przysługiwało prawo pierwokupu (nad KOWR) muszą być spełnione poniższe przesłanki:
- kupujący nieruchomość rolną musi być rolnikiem (indywidualnym);
- po zakupie nieruchomości rolnej łączna powierzchnia gospodarstwa rolnego nie może przekroczyć 300 ha;
- nieruchomość rolna powiększa gospodarstwo rodzinne rolnika kupującego tę nieruchomość;
- nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której rolnik ma miejsce zamieszkania lub nabywana nieruchomość rolna jest przynajmniej położona w gminie graniczącej z gminą, w której zamieszkuje rolnik;
- rolnik indywidualny ma oczywiście prawo zakupu gruntów rolnych niezależnie od miejsca ich położenia, jednak ma to niebagatelny wpływ na prawo pierwokupu takiej nieruchomości.
Kiedy rolnik traci prawo pierwokupu na rzecz KOWR?
Rolnik indywidualny może nabywać grunty rolne niezależnie od miejsca ich położenia. Trzeba jednak zaznaczyć, że zgodnie z art. 3 ust. 4 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli nabywana przez rolnika indywidualnego nieruchomość rolna nie powiększa jego gospodarstwa rodzinnego lub jest położona w gminie, w której nie ma on miejsca zamieszkania (lub w gminie, która nie graniczy z tą gminą) to właśnie KOWR przysługuje w takim wypadku prawo pierwokupu, nawet jeśli kupującym jest rolnik indywidualny.
W takiej sytuacji sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży przez notariusza, który przesyła ją do KOWR. Jeżeli KOWR w terminie 1 miesiąca nie złoży oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu jest to sygnał do tego, że rolnik może zawrzeć umowę sprzedaży i nabyć interesujące go grunty rolne.